店面投資小撇步
以往店面的投資者,係基於投資以賺取增值所得的心理去購買店面,當房地產市場景氣時,店面漲幅常很驚人,若再運用銀行貸款發揮財務槓桿作用,其投資報酬率自然更是可觀,此時之租金收益反而不是投資重點了。然而在房地產市場不景氣時,一來店面價格不易增加,甚或反而容易下跌,二來租金調幅常因商店經營不易,而不能作較大幅度之調整,因此店面之購置需求,即可能每下愈況,故凡是擺明只售不租之店面,大多會被閒置。
附帶租約的店面,空置率在3%以下,租金報酬率在3~5%之間的產品,都是當前店面投資賺錢的金雞母。空置率在3%以下,租金報酬率可達3~5%的商圈,包括石牌、萬芳醫院、東區、微風廣場、永康街、士林夜市、民生西路、南京西衣蝶、民權西及民生圓環等10個熱門區域,都是目前投資客進場的獲利保證,而十大商圈中,目前只有永康街、民生圓環兩個商圈捷運尚未通車,可見交通加持,仍是店面投資的重要依據。東區及微風廣場商圈,去年分別有3~5間空置店面,由於地段佳,又是百貨及捷運商圈,空租店面短期就有人承租,永康街則是餐飲大本營,又有觀光客的加持,其他如士林夜市、民生西路、南京西路、民權西路、民生圓環等商圈,多數時間的空置率大多維持在5%以內,是投資進場的首選地段。
不過,經濟景氣未有反轉契機之前,承租方的租金負擔能力不足,且利率仍有往上走的趨勢,投資者選擇店面產品時應掌握「345投報率原則」,市中心精華店面宜有2.5%至3%投報率、市郊區捷運周邊店面有3%至4%投報率、市郊區捷運站區以外店面有4%至5%投報率。台北市市中心商圈人潮集中,仍屬一店難求區域,如忠孝SOGO商圈、南京東路小巨蛋商圈等,投報率有2.5%至3%投報率就可以趁勢進場布局卡位;市郊區捷運站區周邊店面,如羅斯福路公館商圈、中山北路精品商圈、永和頂溪商圈、士林夜市或師大夜市等,雖不若市中心大型百貨商圈的高度集客力,但佔交通便利之優勢,通勤人潮多,店面投資門檻可設定報酬率為3%至4%;至於市郊區捷運站區以外區域,如天母商圈、饒河夜市、新莊幸福路伊勢丹商圈、輔大商圈等,人潮集散力較不穩定,承租對象也較不易有中長期的穩定來源,因此,店面投資的投報率須設定4%至5%,較能夠降低風險,獲取穩健的收益空間。






